- договор купли-продажи или мены;
- дарственная;
- свидетельство о вступлении в право наследования;
- договор ренты;
- судебное решение.
- был ли наложен арест на недвижимость;
- сколько раз жилье покупалось и продавалось;
- возникали ли споры.
24.07.2016
На что стоит обратить внимание, приобретая жилье на вторичном рынке
Покупка недвижимости – серьезное дело, сопряженное с определенными рисками. Для того чтобы уменьшить риск и совершить безопасную сделку, нужно произвести юридическую проверку чистоты квартиры.
Обычно проверкой документации занимается фирма по покупке-продаже недвижимости, но покупателю тоже надо быть в курсе и контролировать ситуацию. Для этого достаточно узнать, какие документы нужно проверить при покупке квартиры и на что обратить особое внимание.
Документы на недвижимость
Сначала необходимо изучить свидетельство о праве собственности. Следует убедиться, что в нем нет признаков подделки. С такой же тщательностью должна проводиться проверка правоустанавливающих документов на квартиру. Это может быть:
Если в них есть какие-либо исправления, то они должны быть подтверждены подписями всех сторон договора. Поправки в документации, требующей нотариального заверения, должны быть подтверждены подписью и печатью нотариуса.
Если в документе указаны условия, несоблюдение которых может привести к расторжению договора, то необходимо проконтролировать выполнение или невыполнение этих условий и действительность документа.
Проверка продавца
После этого можно приступить к проверке продавца квартиры и его документов. Справочную информацию о действительности паспорта можно получить на сайте Федеральной миграционной службы. Официальные подтверждающие данные выдаются в территориальном подразделении ФМС (то есть в паспортном столе).
Если сделка совершается по доверенности, то такая проверка должна осуществляться для двух людей: собственника и доверенного лица. В этом случае возникают дополнительные риски, поэтому обязательно надо проверить действительность доверенности. Подтвердить это может только нотариус, заверивший ее.
Для того чтобы убедиться в дееспособности продавца, нужно, чтобы он предоставил справки о том, что не состоит в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Без этого существует риск, что бывший собственник может оказаться недееспособным, и его родственники оспорят сделку.
История квартиры
Далее необходимо выполнить проверку истории квартиры:
Для этого нужно, чтобы собственник предоставил покупателю выписку из реестра ЕГРП (Единого государственного реестра прав не недвижимое имущество). Если квартира часто перепродавалась и никто долго в ней не жил, то это повод усомниться в безопасности предстоящей сделки.
Если были споры, но возникали они более 3 лет назад, то беспокоиться не о чем. Если же срок давности еще не прошел, то продавец должен предоставить судебное решение, подтверждающее правомерность владения квартирой. В случае незавершенного спора следует дождаться вынесения решения суда и отложить сделку купли-продажи на некоторое время.
Если же недвижимость не числится в ЕГРП, то это означает ее юридическую чистоту. То есть жилье еще не продавалось после приватизации. Для полной уверенности можно запросить информацию у Департамента жилищной политики.
Состояние квартиры
После этого надо проверить, не производилась ли в помещениях перепланировка. Согласно Жилищному кодексу, все изменения в планировке должны быть утверждены органом местного самоуправления. Чтобы убедиться, что все в порядке, нужно получить документы из Бюро технической инвентаризации (БТИ). Если заранее не произвести проверку состояния квартиры, то при наличии самовольной перепланировки новому владельцу придется самостоятельно оплачивать штрафы и нести расходы на устранение результатов незаконной перепланировки.
Права третьих лиц
Перед оформлением сделки нужно выяснить, нет ли у третьих лиц прав на проживание в квартире, даже если она была продана новому хозяину. Для этого надо, чтобы собственник предоставил покупателю расширенную выписку на основании данных домовой книги. Это поможет убедиться в том, что здесь не были прописаны безвестно отсутствующие лица, а также нет временно выписанных людей, которые в данный момент находятся на службе в армии или отбывают наказание в тюрьме. В случае если есть такие личности, то от приобретения этой недвижимости лучше отказаться, чтобы не создавать себе лишних проблем.
Если в квартире прописаны дети, потребуется разрешение от органов опеки, подтверждающее, что совершение сделки не нарушит права несовершеннолетних. В случае если у продавца есть супруг (супруга), потребуется его (ее) письменное согласие на продажу недвижимости.
Проверка на отсутствие долгов
Не менее важно проверить долги при покупке квартиры, чтобы в дальнейшем они не создали лишних сложностей для нового собственника жилья. Если останутся какие-либо невыявленные задолженности за коммунальные услуги, то управляющая компания будет требовать, чтобы долг был оплачен новым хозяином. Чтобы этого не произошло, перед покупкой недвижимости потребуйте у продавца справку об отсутствии задолженностей из Единого расчетного центра. Для ее получения продавец вынужден будет сначала все оплатить.
Теперь вам известно, как проверить квартиру перед покупкой, и вопрос выяснения юридической чистоты недвижимости у вас не вызовет затруднений. Когда вы решите выполнить проверку документов, вы легко сможете сделать все самостоятельно. Но для экономии времени и сил все же рекомендуется доверить это дело профессионалам.
Безопасность расчета
Для обеспечения безопасного расчета при заключении сделки необходимо арендовать банковскую ячейку. Срок аренды составляет около двух недель, то есть он должен превышать 12-дневный срок регистрации договора.
Далее устанавливается дифференцированная система доступа к ячейке. В первые два дня покупатель закладывает в нее денежную сумму, необходимую для оплаты приобретаемой квартиры. После этого сейф блокируется до момента заключения и регистрации договора. Если сделка сорвалась, то покупатель сможет получить всю сумму обратно. В случае если сделка состоялась, то продавец недвижимости, предъявив зарегистрированный договор купли-продажи, получит доступ к ящику и сможет забрать деньги.
В дальнейшем у покупателя есть возможность получить имущественный вычет, когда он обратится в налоговую инспекцию.