Советы адвоката по жилищным вопросам
В сложных жизненных ситуациях невозможно обойтись без помощи профессионального юриста или адвоката, т.к. своевременно оказанная квалифицированная юридическая помощь является гарантией в достижении необходимого результата.
Сегодня я отвечу на Ваши вопросы в области жилищного законодательства. В соответствии с Конституцией, право на жилище относится к основным правам человека, в связи с чем, государство обеспечивает стабильное постоянное право пользования жилыми помещениями, которые занимают граждане на законных основаниях, а также гарантирует неприкосновенность жилища и обеспечивает защиту нарушенных жилищных прав.
Итак, первый вопрос. Сколько квадратных метров жилой площади по закону Российской Федерации положено на одного человека?
В каждом регионе Российской Федерации норма предоставления жилых помещений по договору социального найма определяется органами местного самоуправления в зависимости от степени обеспеченности жилыми помещениями в конкретном данном регионе. В соответствии с законом № 29 города Москвы, норма предоставления жилых помещений на территории Москвы составляет 18 квадратных метров на одного человека. В других регионах она может быть другой.
Приобретает ли опекун право на жилое помещение опекаемого?
Опекун не приобретает право на жилое помещение. В связи с тем, что он назначен органами опеки и попечительства для того, чтобы представлять права и законные интересы лица, который нуждается в опеке. И в связи с этим, право на жилище в отношении помещений, которые принадлежат по праву собственности лицу, у которого имеется опекун, будут переходить в только в установленном законом порядке. Например, в порядке наследования. При этом опекун может не входить в число тех лиц, которые будут являться наследниками в силу закона после смерти лица, который находится под его опекой.
Являюсь индивидуальным предпринимателем и владельцем магазина на первом этаже жилого дома. Недавно узнали, что дом признан аварийным и будет готовиться к сносу, всем жильцам предоставят равноценное жилье, мне же в администрации пояснили, что я на это не могу претендовать, так как квартира под мой магазин переведена в нежилое помещение и в программу ветхого жилья не входит. Мало того, на денежную компенсацию я тоже не могу рассчитывать. Как мне быть в этой ситуации? Есть ли смысл бороться за свое право?
Действительно статья 89 Жилищного Кодекса предусматривает предоставление равноценного жилья взамен дома, который подлежит сносу только лицам, которые проживают там в помещениях, которые отнесены к жилым. И здесь мы говорим о том, что помещение находится в собственности и имеет статус нежилого помещения, в этом случае важным значением будет иметь тот факт, действительно ли земельный участок был изъят для государственных нужд. Если же дом снесен в связи с тем, что он находится в аварийном состоянии и вины администрации в том, что дом находится в таком состоянии нет, это может быть связано с какими-то стихийными, природными катаклизмами, в этом случае естественно ни о каких компенсационных выплатах речи быть не может. Так как, в соответствии со статьей 210-211 Гражданского кодекса, риск случая гибели или случайного повреждения имущества несет собственник, поэтому для того, чтобы претендовать на денежную компенсацию взамен того помещения, которое находилось в доме подлежащем сносу, необходимо определить причину по которой будет произведен снос жилого дома. Если эта причина связана с желанием и распоряжением администрации, то можно рассчитывать на выплату денежной компенсации, которая будет составлять рыночную в стоимость данного нежилого помещения. Если же это иные причины, то как я уже сказала статья 210-211 Гражданского кодекса относит все риски связанные с пригодностью помещения на собственника.
После раздела имущества бывшей жене досталось 1/5 квартиры. Имеет ли она право проживания в ней, если общая площадь квартиры 27 квадратных метров?
Да конечно, если мы сейчас будем производить расчет, сколько же приходится на ее долю общей площади данного жилого помещения, то у нас получится совсем маленькая цифра, которая будет составлять ту площадь, которой соответствует 1/5 доли. Тем не менее, закон позволяет, имея в собственности долю, вселится и проживать в данном жилом помещении. Но если собственники, которые проживают в данном жилом помещении не согласны с таким положением и если имеются предусмотренные законом основания, а к таким основания относится невозможность совместного использования в силу маленькой площади, а также если данный собственник не нуждается, не имеет существенного интереса в пользовании и эта доля незначительна, можно ставить в судебном порядке вопрос о выкупе принадлежащей доли по рыночной стоимости, но как опять я уже подчеркнула, еще раз необходимо установление этих обстоятельств. Эта незначительность доли и отсутствии существенного интереса в пользовании. Ну, то есть у данного лица в собственности должно быть еще какое-то другое жилое помещение. В этом случае суд может удовлетворить заявленное требование и позволит выкупить эту незначительную долю остальным собственникам.
В неприватизированной квартире квартиросъемщиком, которой я являюсь, проживаем мы с женой и наша дочь с 9 летним сыном. Дочь собралась выписаться и прописаться к мужу в другую область, где они будут жить втроем, но она не хочет выписывать мальчика от нас. В паспортном столе выписать ее без сына отказали. Можно ли на нам сохранить прописку внука в нашей квартире?
Здесь нужно отметить, что органы ФМС нарушают правила регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, так как выписаться из жилого помещения можно таким путем, предоставив заявление по новому месту жительства которое направляется по прежнему месту жительства и является основанием для снятия с регистрационного учета. Поэтому ставить вопрос о том, чтобы запретить кому-то выписаться или остаться на регистрационном учете по данному месту жительства органы не могут. В данном случае я полагаю, что отказ может быть обжалован в судебном порядке. Кроме того, из вопроса я поняла суть в том, чтобы лишь формально сохранить регистрацию ребенка, а проживать они будут вместе с семьей, иначе могла бы сложиться такая ситуация, что ребенок в отношении которого право на совместное проживание в семье было бы нарушено, и можно было бы обратиться в органы опеки, но здесь все точки зрения норм семейного законодательства, никаких нарушений нет, поэтому в данном случае решение ФМС будет незаконным.
Через полгода сносят дом моей бабушки. Земля и сам дом в ее собственности. Но вместе с ней живут и прописаны ее сын с семьей. Дом разделен на две половины. Могут ли они получить раздельное жилье и нужно ли им переоформить дом на два хозяина?
Если бы мы говорили о жилом помещении, которое находится в собственности государства, т.е предоставлено по договору социального найма, здесь существенное значение имело бы заявление Департамента жилищной политики о том, что данное жилое помещение занимается разными семьями и это бы позволило завести отдельное учетное жилищное дело, при сносе претендовать на предоставление раздельно жилых помещений для двух разных семей. Но так как жилое помещение, дом в данном случае находится в собственности, взамен снесенного будет предоставлено опять же равноценное по площади жилое помещение собственнику. А те лица, которые были зарегистрированы и проживали, сохранят свое право регистрации, права пользования данным жилым помещением.
У меня коммунальный долг 40 000 руб. Недавно пришло письмо о назначении суда, выплатить долг сразу я не смогу, так как работаю одна, а сын служит в армии. Могут ли мне дать рассрочку или снизить сумму долга?
Вопросы о рассрочке, либо отсрочке исполнения решения суда возможно ставить уже на стадии исполнительного производства, то есть суд при вынесении решения руководствуется только нормами закона и делает вывод о законности и обоснованности заявленных исковых требований о взыскании долга, а все вопросы, связанные с отсрочкой, либо рассрочкой решаются только в рамках закона об исполнительном производстве. В соответствии со статьей 37 данного закона, судебный пристав, должник, либо взыскатель вправе обратиться с заявлением в суд и просить суд предоставить отсрочку, либо рассрочку исполнения решения, ссылаясь при этом на обстоятельства, которые препятствуют исполнить решение сразу, то есть единовременно.
В нашем пятиэтажном доме со стороны парадных входов собираются открыть пивной магазин. Все жильцы категорически возражают. Куда и кому обратиться о запрете открытия магазина?
В первую очередь нужно установить, какие нормы права будут нарушены в результате открытия данного магазина, то есть запретить что-либо возможно, только путем установления нарушений действующих норм и правил. В данном случае возможно будут нарушения санитарных норм и правил. При открытии любого магазина необходимо предоставить санитарно-эпидемиологический паспорт, который будет подтверждать соответствие данного магазина и местности, месторасположения, где этот магазин будет работать. Поэтому если будут просматриваться подобного рода нарушения, можно написать жалобу в первую очередь в прокуратуру, во вторую очередь в санэпидстанцию по местонахождению, и также обжаловать бездействие, например через Адвокатский офис Moscow Lawyer, если жалобы не получили надлежащего разрешения в судебном порядке.
За оплату трехкомнатной квартиры, в которой я занимаю одну комнату скопился солидный коммунальный долг. Коммунальные услуги оплачиваю только я, двое из прописанных в этой квартире жильцов их не оплачивают. Могу ли я открыть себе отдельный лицевой счет и что нас ждет дальше, если я и впредь буду платить только свою одну треть?
В соответствии с постановлением пленума Верховного суда о практике применения норм жилищного законодательства, действительно в настоящее время возможно выделить отдельный счет на оплату. Но это немного иное понятие. Это не отдельный лицевой счет, который возможно было открыть в рамках действия Жилищного кодекса, который действовал до 2004 года, а это лишь счет на оплату коммунальных услуг и оплату за наем жилого помещения. Это предусматривает возложение на управляющую компанию обязанности при обращении кого-то из нанимателей с такой просьбой заключить с ними соглашение, рассчитать отдельные платежи исходя из общей площади жилого помещения, которое он занимает и оформлять ему отдельный платежный документ. То есть оплачивать коммунальные услуги, квартплату возможно отдельно, но это не будет выделением отдельного лицевого счета, как было предусмотрено ранее действующим жилищным законодательством.
Приобретая квартиру, в которой один собственник женщина, но прописаны в квартире ее муж и два сына, один из которых сидит в тюрьме. Может ли бывший заключённый, выйдя на свободу, претендовать на прописку, несмотря на то, что был выписан автоматически в связи с осуждением?
Это сложный вопрос в связи с тем, что мы не знаем всех обстоятельств данного дела. В первую очередь нужно выяснить, на каком основании данное жилое помещение принадлежит женщине, которая является собственницей? Если это жилое помещение принадлежит ей в силу приватизации, и тот сын о котором мы говорим, который отбывает наказание, на этапе приватизации отказался от участия в приватизации и тем самым не реализовал свое право быть собственником, он в силу закона сохраняет право постоянного пользования этим жилым помещением независимо от перехода права собственности к новому лицу. То есть, вы став в настоящий момент новым собственником имеете риск того, что данный гражданин после отбывания наказания в местах лишения свободы возвратится и на законном основании вселится и будет проживать в жилом помещении, которое вам принадлежит по праву собственности. И даже в судебном порядке вы не сможете добиться его выселения, так как я уже говорила о том, что это право ему принадлежит в силу закона, так как он отказался от участия в приватизации. Но это лишь единственное основание по которому вам может быть отказано, например, в выселении данного гражданина. Если же права собственности у женщины возникают в силу какой-либо сделки, например дарения в порядке наследования, либо купли-продажи и ее дети были лишь зарегистрированы по месту жительства и имели право пользования данным жилым помещением при переходе права собственности, вы как новый собственник можете поставить в судебном порядке вопрос о снятии их с регистрационного учета, если они в добровольном порядке не прекратят свое право пользования. То есть здесь важное значение будет иметь определение тех оснований, которые послужили для приобретения права собственности женщины собственником.
Я являюсь собственником доли в трехкомнатной квартире. Могу ли я продать свою долю без согласия остальных собственников?
Если вы желаете реализовать принадлежащую вам долю именно путем заключения договора купли продажи, необходимо известить остальных участников долевой собственности о вашем намерении продать вашу долю, так как у них в силу закона, преимущественное право покупки, и если это преимущественное право покупки будет нарушено, они будут вправе обратиться в суд и в судебном порядке просить перевести на них права и обязанности покупателя по сделке. Поэтому, если заключается договор купли продажи, необходимо не менее чем за месяц направить письменное уведомление в адрес всех сособственников с указанием рыночной цены, по которой вы желаете реализовать свою долю и только в случае если они откажутся, либо никаким образом не ответит на ваши извещение, вы вправе реализовать свою долю любому третьему лицу, при этом их право преимущественной покупки не будет нарушено. Если же вы приняли для себя решение реализовать принадлежащую вам долю по безвозмездному договору, например дарение, согласия остальных собственников не требуется.
В трехкомнатной квартире, в которой моя семья занимает две комнаты, жилец 3 комнаты не проживает уже более 5 лет, его местонахождение неизвестно. Могут ли эту комнату предоставить нашей семье?
Да в моей практике был такой случай, когда семья проживающая в коммунальной квартире достаточно долгое время не видела своего соседа-жильца и не знала о том, где данный гражданин находится, при этом семья была достаточно большая и нуждалась в предоставлении той комнаты, которая находилась в их коммунальной квартире, которая находилась в их пользовании. Но здесь в судебном порядке возможно признать данного гражданина либо безвестно отсутствующим, либо умершим, это в зависимости от того, какое время он отсутствует. Если более 5 лет, возможно уже ставится вопрос о признании его умершим, если более одного года но менее 5 лет, о признании его безвестно отсутствующим. И это решение суда будет служить основанием для снятия его с регистрационного учета, и уже освободившуюся комнату в коммунальной квартире можно будет предоставить этой семье в установленном законом порядке. Но в первую очередь это очередникам, но так, как эта квартира, в которой проживает лишь одна семья, в силу закона она и будет предоставлена именно этой семье.
Моя родственница преклонного возраста, нуждающаяся в постороннем уходе передала свою квартиру в собственность племяннице, полагая что та будет за ней ухаживать, а в последствии оказалось, что родственница фактически заключила договор дарения, не предусматривающие обязанности племянницы ухаживать за ней. Может ли родственница расторгнуть этот договор?
Часто пожилые люди в силу своей юридической неграмотности и излишней доверчивости заключают договор, который впоследствии влечет переход права собственности, при этом не понимая до конца юридическую природу сделки. Этим пользуются порой родственники, не объясняя им до конца тот смысл и те последствия, которые влекут для них заключение данного вида договора. Как следует из вопроса, я понимаю, что женщина желала заключить договор ренты. Именно договор ренты предусматривает переход права собственности на жилое помещение, одновременно возлагает обязанности по осуществлению ухода и материальной поддержки того лица, которое данное жилое помещение передает в собственность. Однако в силу того, что мы сейчас выяснили, что женщина заблуждалась относительно правовой природы сделки, т.е. полагала, что это договор ренты. Однако фактически заключила договор дарения. Она может в судебном порядке просить признать данную сделку недействительной.
Я развелась с мужем, квартира в моей собственности, бывший муж прописан в этой квартире и добровольно выселяться не желает. Могу ли я в судебном порядке выселить его из своей квартиры?
Да вы можете обратиться в суд с исковым заявлением о снятии вашего бывшего супруга с регистрационного учета и его выселении в связи с тем, что в настоящий момент, т.е. после расторжения брака, он относится к бывшим членам вашей семьи, и вы как собственник вправе в судебном порядке требовать снятия его с регистрационного учета и выселения.
Мне известно, что в период моего несовершеннолетия квартира, в которой я прописан, была приватизирована и меня не включили в число участников приватизации. Могу ли я восстановить свое право на приобретение в собственность доли этой квартиры?
В силу действующего закона о приватизации, несовершеннолетние подлежат обязательному включению в число лиц, которые приватизируют занимаемое жилое помещение. В силу ряда причин допускаются нарушения на этапе заключения договора приватизации, в соответствии с которыми несовершеннолетние не включаются в число собственников, и как правило узнают они об этом только после своего совершеннолетия. Таким образом, если вы сейчас узнали о том, что жилое помещение в котором вы проживали и были зарегистрированы по месту жительства было приватизировано без вашего участия, у вас есть право обратиться в суд с исковым заявлением о признании данного договора приватизации недействительным в части, и признать за вами право собственности на ту долю, которая соответствует числу проживающих лиц, которые имели право стать участниками приватизации. То есть, если имели право приватизировать по численности 3 человека - три члена семьи, ваше право соответствует 1/3 доли данного жилого помещения, тем самым в судебном порядке будет восстановлено ваше право стать участником приватизации и приобрести в собственность долю в этом жилом помещении.
Надеюсь, что мои ответы помогут вам избежать трудных жизненных ситуаций и реализовать вам в силу закона жилищные права.
Вы можете всегда обратиться к нашим адвокатам по адресу:
г. Москва, Тепличный переулок, д. 3 (5 минут пешком от м. Октябрьское поле, последний вагон из центра)
или по телефону (495) 928-17-68